21世纪经济报道记者 吴抒颖七界策略
房企化债出现新样本。
近日，欧力士集团、民生银行昆明分行、东方资产、俊发集团与龙湖集团达成了战略合作。作为债务重组投资方的欧力士集团计划投入约5亿美元，专项用于解决俊发集团旗下多个项目的续建保交房以及烂尾遗留问题，龙湖集团则提供商业运营及代建服务。
俊发曾经是云南当地规模最大的房企之一。在出险之后，俊发也多番寻求自救的方法，期间也努力完成保交楼的目标。此次俊发与合作方达成新的战略合作协议，也为出险房企纾困提供了新的思路。俊发此次的合作方中，既有外资企业参与，又有产品力较强的同行相助，市场对这次纾困的结局也相对看好。
除了俊发以外，近期多家房企的债务重组进程也在加速。融创中国本月宣布，其境外债重组方案已赢得所需大多数计划债权人批准。旭辉、碧桂园的债务重组方案距离获得多数债权人批准也仅“一步之遥”。随着这些房企债务重组陆续获批，房地产市场也将有望重回正轨。
俊发纾困样本
从俊发2022年出险以来，这家房企的化债相对积极而且行动迅速。
从公开的时间线梳理，2023年10月，俊发就曾与九家意向参与债务重组的金融机构，就重组方案细节进行磋商；两个月后，俊发与信达资产达成债务重组协议，重点化解中豪公司的金融债务；去年3月，俊发又与中信金融资产、中信城开三方签署海南南燕湾项目合作开发协议；4月，俊发则与东方资产以项目债务固化的方式，推动昆明俊发彩云城A6地块项目重启。
根据俊发发布的消息七界策略，截至2024年，俊发已累计交付约3.9万户、541.6万平方米，其中2024年单年交付4253户、53.2万平方米。
延续一贯的化债思路，俊发这次战略合作，也并非只有框架。从实施的步骤来看，俊发与合作方之间有相对可行的方案。
俊发、欧力士、东方资产和龙湖的具体合作方式是，共同签署战略合作框架协议，明确分工协作，欧力士集团负责投资管理，俊发集团提供项目资源，龙湖集团提供代建代管和运营服务，东方资产提供金融服务。
其次，欧力士集团与俊发集团、龙湖集团就多个项目的续建与商业运营达成深度合作，投资计划初步分为一批次18个项目，二批次26个项目，涉及续建保交楼、烂尾遗留问题、商业运营及打造“好房子”四个方面。
未来，这个联合体将为昆明市打造多个代表性项目：一是在北市区打造俊发城龙泉古镇；二是市中心的春之眼项目；三是以南市区的生态半岛为中心，将生态半岛打造成昆明的“麓湖”。
俊发集团创始人李俊在签约后表示，此次合作标志着俊发集团在恢复正常经营的道路上迈出关键一步，企业正迎来全新的发展契机。
俊发此次引入的欧力士，是一家近年来在中国颇为活跃的外资机构。公开资料显示，欧力士成立于1964年，在世界27个国家和地区经营保险、信托银行、证券、消费者金融、投资银行、房地产金融等业务，也是最早进入中国的外资企业之一，主要业务包括股权投资，融资租赁和结构融资等。
欧力士自2021年开始多次涉足中国房地产业务。据《界面新闻》，欧力士在中国第一个项目是位于辽宁大连的办公和商业用大楼，项目总投资额超过36亿元。其时欧力士开发负责人表示，“希望通过基金方式充分利用外部资金，扩大运营和管理”。
房企化债加速
俊发提供的是一个多方参与的化债样本。但俊发本身具有特殊性：俊发并非上市企业，公开发行的债务规模也相对较小，因此在债务谈判上具有较大的空间。事实上，更多的房企化债仍然选择与债权人直接谈判，直至形成共识以求达到各方共赢的结果。
今年10月，先后有多家房企宣布债务重组计划获得批准。其中，融创中国公告称，在10月中旬举行的境外债重组计划会议中，98.5%的债权人投票赞成重组计划，对应债务金额支持率94.5%。至此，融创中国境外债重组方案已赢得所需大多数计划债权人批准。
旭辉控股集团则将于10月31日召开特别股东会，审议就境外债务重组采取的公司行动；碧桂园则将于11月5日召开两场债权人会议。据21世纪经济报道记者从债权人处获得的信息，碧桂园目前与债权人的谈判已经接近尾声，债务重组方案也已经获得大部分债权人的认可，意味着碧桂园离最终通过债务重组方案并不遥远。
从当前房企的化债进度来看，多数房企的债务谈判基本接近尾声并完成重组。据中指研究院统计，截至2025年10月，完成境内及境外债重组的企业有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉。完成境外债重组企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业则有佳兆业、世茂、绿地等。
中指研究院企业研究总监刘水分析指出，今年以来，房企债务重组加速，是多种因素叠加的结果。当前市场形势下，债权人对于债权回收的预期有所调整，相较于破产清算和资产持续贬值，更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。
纵观这些房企的化债路径，其主要包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，并改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。
中指研究院提供的数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力，为其他有息债务展期创造有利条件。这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期。出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程。
（编辑：张伟贤）七界策略
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